Procédure d'expulsion d'un locataire : commandement de payer, audience, délais du juge et trêve hivernale

Avant le juge : relances, garanties et clause résolutoire

La procédure commence par une relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée. Lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge. Dès le premier impayé, le bailleur actionne la caution, la garantie Visale ou son assurance loyers impayés.

Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur signale l'impayé à la Caf ou à la MSA dès qu'il atteint deux fois le montant du loyer net. Point de contrôle suivant : la clause résolutoire. Les baux signés à partir du 29 juillet 2023 doivent en comporter une, et la suite de la procédure dépend de sa présence.

Le commandement de payer et l'assignation

Avec une clause résolutoire, un commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui comporte le montant et le décompte de la dette, et le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le locataire dispose de six semaines pour payer ou conclure un plan d'apurement.

Passé ce délai, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection par assignation, dont une copie est notifiée au représentant de l'État dans le département. L'audience a lieu six semaines au moins après la délivrance de l'assignation. Sans clause résolutoire, le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation pour manquement suffisamment grave, avec le même délai minimal avant l'audience.

Les pouvoirs du juge à l'audience

La préparation de l'audience repose donc sur un décompte actualisé, la preuve de la reprise ou non du loyer courant et les éléments sur la capacité de remboursement.

• Accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, au lieu de deux ans dans le droit commun de l'article 1343-5 du code civil.
• Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut apurer sa dette.
• Constater la résiliation si l'échéancier n'est pas respecté.
• Prononcer la résiliation et ordonner l'expulsion lorsque l'apurement est impossible, et fixer l'indemnité d'occupation.

Après le jugement : commandement de quitter les lieux et trêve hivernale

Le commissaire de justice signifie le jugement puis un commandement de quitter les lieux. L'occupant dispose en principe de deux mois, délai que le juge peut réduire ou supprimer en cas de mauvaise foi. Le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai de grâce d'un mois à un an.

Aucune expulsion forcée n'a lieu du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf solution de relogement. La trêve suspend l'exécution, pas la procédure : le bailleur peut assigner et obtenir un jugement pendant cette période. Seul un commissaire de justice procède à l'expulsion, un jour ouvrable entre 6 heures et 21 heures ; le bailleur qui changerait lui-même les serrures encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Si l'occupant refuse de partir, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Le silence gardé pendant deux mois vaut refus, et ce refus ouvre au bailleur une demande d'indemnisation contre l'État.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, lit le bail, le décompte des loyers et les actes déjà délivrés. Il restitue un calendrier de dossier : présence et rédaction de la clause résolutoire, date d'expiration des six semaines du commandement, date d'audience au plus tôt, fenêtre de la trêve hivernale, échéance du commandement de quitter les lieux, date à laquelle le silence du préfet vaut refus.

Il prépare aussi le décompte actualisé pour l'audience et la trame des écritures, côté bailleur comme côté locataire, y compris une demande de délais argumentée. L'avocat vérifie chaque date sur les actes et sur Légifrance, apprécie la bonne foi et la capacité de paiement, puis décide. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les contentieux locatifs de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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